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一二线楼市限价“回马枪” “高价房”批售再从紧

2019-06-21 作者:邳州房产网 来源:21世纪经济报道 点击 评论

目前看,这一轮因为2019年初资金宽松带来的小阳春,在政策影响下快速?#26494;眨?-8月有可能会进入新一轮的调整期。


  楼市作别“小阳春”


  统计局18日发布的5月70城房价数据为一季度的楼市“小阳春”行情画上?#21496;?#21495;——70城房价热度已呈下?#30331;?#21183;,尤其是一二线城市,一、二手房价格环?#26085;?#24133;均与上月相同或回落。以成都限价收紧打头,一二线城市的限价政策都有不同程度的重启趋势。21世纪经济报道记者调研发现,“高价房”批售已经大幅减少。而在资金方面,这轮房贷利率下调大潮已经接近尾声,接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳,甚至会有少部分热门城市回弹。


  平静了几个月的成都楼市,像被投入了一枚石子的湖面,重新泛起了涟漪。


  6月15日,成都住宅与房地产业协会官网的预售公示,仁恒滨河湾一批新房源取得了预售证。


  这个位于成都攀成钢片区的知名高端住宅小区,前期房源在二手市场的单价已达到3.5万元,而此次的新房源均价为2万元左右。


  巨大的价差点燃了成都购房者和投资客的热情,6月17日周末?#30446;?#30424;现场刷爆了朋友圈。


  在成都很多?#30340;?#20154;士看来,这一超低的价格?#20174;?#38480;价政策的严厉执?#23567;?#32780;在此前的一季度,限价并没有卡得如此之严,一些单价过3万的项目得以放?#23567;?/p>


  21世纪经济报道的调查显示,今年春节前后,许多城市的限价都曾悄然宽松过,一些豪宅和高端楼盘?#27809;?#20837;市。


  然而随之而来的“小阳春”和信贷宽松,让一些区域房价重新扬头,土地市场也出现了“抢地”现象。


  成都限价的再收紧与一二线城市的调控基调一脉相?#23567;?#22312;“房住不炒”的基调下,住建部出面警示部分城市;银保监会也抛出了“23号文”以及银保监会主席郭树清的“房地产金融风险”论,区域市场的各类调控有重新收紧之势,包括限价。


  6月18日,国家统计局数据显示,5月70大中城市房价涨幅已全面放缓,市场降温明显。


  “小阳春”背后


  在经历了2018年下半年楼市的“寒冬”后,今年3、4月份,房地产交易市场出现了一波“小阳春”。


  中原地产首席分析师张大伟指出,此轮楼市回暖关键是信贷?#30446;?#26494;,个贷和开发贷、公司债等?#27982;?#26174;增加。


  央行5月统计报告显示,前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿,创了历史新高;中原指出,中长期贷款?#20889;?#37096;分是房贷。


  此外,调控政策的微调也是助推因素。去年年底,湖南衡阳宣布暂停实施了一年的限价政策,成为全国首例取消限价的城市。


  据记者调查,去年底以来,很多一二线城市的限价政策都有所松动。


  以成都为例,仅在今年2月份,成都市就有3个“高价”楼盘拿到预售证,包括首开金茂府、融信公馆1-3号楼、以及金科博翠府。


  其中,2月2日拿到预售许可证的首开金茂府,单价为28600-31300元/平方米,是限价来首个突破3万的项目。


  成都地区并非个例,早在2018年10月,?#26412;?#20877;次出现单价破10万的新房,泰禾·西府大院(泰禾西府玉苑)预售的6栋楼盘均价达到11.3万元/平方?#20303;?/p>


  几乎同?#20445;?#24191;州有关部门表示,从2018年10月22日起,南?#22330;?#33457;都、增城的房价将按真实价报备,相当于放松了限价。此后,广州楼市的“双合同”现象大幅减少。


  2019年春节后限价微调的城市更多。2月份,深圳华润瑞府开盘,备案均价达15.8万/平方米,突破?#26494;?#22323;过去两年的最高售价?#32531;?#24030;的纯新盘龙湖·春江天越出现?#21496;?#20215;29500元/平米的房源,也创造了区域新高;南京的中海城南公馆均价34000-39000元/平方米,突破了城南板块3.5万限价。


  对于开发商而言,无论是新房的成交还是未来的利润,限价的松动和微调利好巨大。佛山一名开发商表示,去年底以来因为限价的微调,项目不再以“双合同”出售,购房者的首付变?#22303;耍?#25151;子又好卖了,销售业绩出?#32622;?#26174;增长。


  从前5月的销售数据来看,受益于一二线城市限价的松动,重点布局这些城市开发商业绩表现突出,如华润、泰禾、融创?#21462;?/p>


  开发商再一次乐观起来。张大伟表示,2019年春节过后,部分地区房地产市场出现小阳春行情,使得不少开发商对后期市场预期转向乐观;此外,2019年以来,房地产企业融资难度缓解,在资金充裕的情况下,房企“抢地”现象再次出现。


  限价冲击力


  不过,5月以?#20174;?#20854;是进入6月后,“小阳春”行情渐失,楼市终究还是没能“入夏”。


  “从2018年11月开始,全国各地收紧楼市调控政策的明显减少,但最近市场炒作氛围再起,部分城市再?#38382;?#32039;了调控。”张大伟说。


  受限价重新严格、收紧影响,成都仁恒新房单价远低于二手房并非个案。6月6日,位于成都东二环的华润悦玺获得预售证,精装价格为16240-17634元/平方米,也低于市场预期。


  与此同?#20445;词?#38480;价严厉,成都楼市也出现了明显分化。位于郫都区古镇蜀源大道三段的瑞和上院(雄飞上院)于5月21日推盘,推盘价格为7369-8370/平方米,面积区间为82-123平方米,虽然本批次房源?#36164;?#20026;313套,但只有12个人参与摇号。


  二手房市场也趋于冷清。据?#32431;?#30740;究院数据,6月第一周,成都市链家二手房成交量环比下滑5.4%,成交均价14182元/平方米,环比下跌5.2%,在14个重点城市中,成都市跌幅最大。


  另以深圳为例,进入6月,深圳未再批售高单价项目。据记者了解,类?#38138;?#31166;尖岗山“地王”项目的拟售单价在20万左右的情形,是无法拿到预售证的。


  此外,?#26412;?、6月入市的大多是限竞房项目,豪宅项目几乎没有出现;在佛山,开发商普遍担心,被住建部警示后,佛山限价政策将进一步收紧。


  “开发商都很关注限价政策的变化,很多时候变化并没有明确的文件,但从批售行为上可以判断政府的决策趋势,是收紧还是松动,近期很明显没有批10万单价的项目了。”深圳一开发商营销负责人说。


  ?#28304;耍?#26131;居研究院智库?#34892;?#24635;监严跃进表示,从当前楼市看,重申房住不炒的调控基调,势必带来各地相关政策的收紧,预计限价政策在很多城市也会重新严格执?#23567;?/p>


  他判断,房地产市场预期将会改变;今年下半年楼市会呈现V字形的走势,即三季度会降温,四季度会略有反弹。


  张大伟则认为,目前看,这一轮因为2019年初资金宽松带来的小阳春,在政策影响下快速?#26494;眨?-8月有可能会进入新一轮的调整期。




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