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國內部分樓市政策趨緊 投資置業需理性

2019-06-21 作者:邳州房產網 來源:山西新聞網 點擊 評論

4月,國內6個城市因房價上漲過快被預警提示;5月底,新建商品住宅、二手住宅連續3個月價格指數累計漲幅較大的4個城市再次被預警。在多個城市傳出“因城施策、調控放松”的風聲后,樓市回暖的行情反而促使政策調控收緊的跡象再次出現。


山西晚報記者近期走訪省城樓市時發現,2018年起省城房企品牌、樓盤數量大增,全城各項目單盤的銷售業績在需求有限、政策收緊、同行競爭的多重挑戰下,今年銷售面臨重重困難。而各路媒體針對樓市及房企新聞“只報喜不報憂”的傳播習慣,也給公眾留下太原樓市只熱不冷的假象,監管部門不能也不敢輕易放松調控。根據政策走勢及市場行情,省城樓市的升值空間有限,投資類置業者更應在今年保持購房理性。


A太原調控政策執行嚴格


今年前五個月,國內部分城市限購松動的信息不絕于耳。近日,“因城施策”“調控放松”“多地樓市迎來小陽春”等信息加大了業內對調控松綁的期待。太原限購是否會松動?太原市房產局相關人士表示:太原限購政策仍會繼續執行,太原房價穩定,市場運行平穩。此外,在貸款利率方面,無論省外其他城市利率如何起伏,太原貸款利率始終執行首套房上浮10%、二套房上浮15%、三套房不予貸款的保守政策。


今年以來,隨著全國各城市樓市調控政策的不斷深入,調控效果逐漸顯現,一線城市和部分熱點二線城市房地產市場恢復穩定,部分三四線城市房地產市場出現降溫。聚信評估機構相關分析人士表示,“當前調控政策已見成效,暫無繼續加碼調控政策的必要;另一方面,在經濟遭遇下行壓力之下,穩定更為關鍵。今年太原房地產市場政策環境將有所改善,但全面放松的可能性微乎其微。”


在省城太原,政策求穩的節奏依然沒有改變。2018年,太原發布《太原市推動非戶籍人口在城市落戶實施方案》,太原再一次放寬城六區落戶條件。這種吸引人才落戶、提升城市核心競爭力的舉措,卻被部分人簡單地解讀為“限購”變相松綁,因為落戶限制一旦放開,將有大批外地人落戶太原,享有購房資格,帶動房地產市場。事實上,放寬城市落戶限制,并不意味著樓市調控放松。鮮有人為了買房或炒房輕易選擇遷戶,城市發展前景和工作環境是否能為個人及家庭提供更廣闊深遠的成長空間才是吸引異地人才落戶的關鍵。另外,太原的限購政策對異地和本地家庭的購房條件都做了明確規定:非太原六城區戶籍家庭、提供社保及納稅證明可以在太原擁有一套住房;太原六城區戶籍家庭,擁有兩套以上住房的,不能買房。


太原新一輪限購政策出臺,對各樓盤銷售業績的降溫作用非常明顯,部分樓盤的所謂熱銷,與價格策略、蓄客期增長不無關系。


B開發商加快推貨不漲價


樓價走勢就是樓市行情的晴雨表。山西晚報記者在走訪時發現,針對今年太原市場以及政策的變化,多數房企都采取隨行就市的策略。


某房企營銷人士表示,目前,太原的樓市調控政策以“穩”為主,不論是在預售證審批還是網簽備案等方面都有指導價格,不允許有大幅起落的現象發生。所以下半年房企推貨都將采取積極穩健的策略。


還有房企表示,雖然大品牌開發商在山西省內各潛力區域的融資拿地節奏沒有放緩,但企業的資金情況依然緊張,為保持規模與利潤的平衡,房企也會加快推盤節奏與力度,價格會“保持平穩”。名企大盤精裝房每平方米10000元至每平方米12000元是全城樓價平均水平,與2018年此時的成交均價相差無幾。


在土地方面,今年的市場環境下,不少大型品牌房企仍然計劃擴充規模,前五個月,在太原的土拍現場,房企仍有較高的拿地熱情,也有房企將通過犧牲首期利潤的方式進場。


對于部分小型房企,或是本土房企,企業自身發展策略、拿地策略有別,再加上小型房企資金緊張,拿地偏謹慎。


業內人士認為,當前政策調控的核心是“穩地價、穩房價、穩預期”。各地政府之所以穩地價,除了維持財政收入、穩定經濟增長的原因外,一二線城市穩地價最主要的目的是避免土地價格過快上漲,從而推動房價上漲,引發中央更加嚴厲的收緊政策出臺。對于熱度偏低的三四線城市來說,穩地價是避免土地價格回落,引發房地產業動蕩。


樓市政策調控方向既不允許大漲、也不允許大跌,更要避免由房價起伏帶來的社會經濟波動、影響宏觀經濟發展。


C升值風口已過 投資還需謹慎


進入五六月份以來,全國各地樓市“小陽春”的說法再度被提起。不少購房者認為,如果不趕緊入手,今后將會越來越買不起。但山西晚報記者走訪時發現,省城樓市并未按往年慣例在春夏旺季出現明顯的量漲價升。包括名盤在內的多數樓盤實際成交價低于報價,銷售周期長的大戶型、高端住宅尤為明顯。


省城資深地產經濟學者馬培生在公開講話時多次建議,如果是出于改善型居住的剛需角度,可從生活實際所需出發介入房市,選擇合適的房子。但對于投資型乃至投機型需求而言,中國房地產市場經歷了前些年的持續大漲后,價格仍處高位,潛在升值的空間有限。


某股份制銀行信貸部經理王先生表示,目前太原商品房貸款利率還處于較低的水平,確實有剛需的購房者,不論是首套房還是二套房,建議可以在此時入手。購房者選擇城市核心區域的物業更為保值。


城市居民不必太擔心后續房價上漲過快而導致負擔不起,對于一般城市家庭來說,可根據現有市場價格,酌情選擇。異地置業的購房者,更要考慮城市活力和人口流動狀態,沒有產業支撐、人口輸出型城市的房子沒有增值潛力。


而對于投資類購房者來說則需要更加謹慎。“從今年太原房價走勢就可以看出,單純靠地產來拉動經濟活力的時代已經過去。新進入太原的地產品牌,更重要的任務是通過落地地產項目引入可持續發展、帶活區域經濟的金融、服務、科技、醫衛、教育、文化等轉型綠色產業。”王先生表示。這類產業型地產不是簡簡單單賣點兒住宅就可以促成區域經濟騰飛,普通置業投資者也無力承擔項目未來不確定性帶來的風險。


業內人士介紹,公寓因為面積小、總價低,無限購門檻,成為如今省城樓市的熱門投資品,但省城的流入型人口少,高端職業經理人、白領數量有限,公寓承租前景因項目而異。置業者投資時,更需多方對比,計算投資回報率,謹慎選擇。



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