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国内部分楼市政策趋紧 投资置业需理性

2019-06-21 作者:邳州房产网 来源:山西新闻网 点击 评论

4月,国内6个城市因房价上涨过快被预警提示;5月底,新建商品住宅、二手住宅连续3个月价格指数累计涨幅较大的4个城市再次被预警。在多个城市传出“因城施策、调控放松”的风声后,楼市回暖的行情反而促使政策调控收紧的迹象再次出现。


山西晚报记者近期走访省城楼市时发现,2018年起省城房企品牌、楼盘数量大增,全城各项目单盘的销售业绩在需求有限、政策收紧、同行竞争的多重挑?#36739;攏?#20170;年销售面临重重困难。而各路媒体针对楼市及房企新闻“只报喜不报忧”的传播习惯,也给公众留下太原楼市只热不冷的假象,监管部门不能也不敢轻易放松调控。根据政策走势及市场行情,省城楼市的升值空间有限,投资类置业者更应在今年保持购房理性。


A太原调控政策执行严格


今年前五个月,国内部分城市限购松动的信息不绝于耳。近日,“因城施策”“调控放松”“多地楼市迎来小阳春”等信息加大了业内对调控松绑的期待。太原限购是否会松动?太原市房产局相关人士表示:太原限购政策仍会继续执行,太原房价稳定,市场运行平?#21462;?#27492;外,在贷款利率方面,无论省外其他城市利率如何起伏,太原贷款利率始终执行首套房上浮10%、二套房上浮15%、三套房不予贷款的保守政策。


今年以来,随着全国各城市楼市调控政策的不断深入,调控效果逐渐显现,一线城市和部分热点二线城市房地产市场?#25351;次?#23450;,部分三?#21335;?#22478;市房地产市场出现降温。聚信评估机构相关分析人士表示,“当前调控政策已见成效,暂无继续加码调控政策的必要;另一方面,在经济遭遇下行压力之下,稳定更为关键。今年太原房地产市场政策环境将有所改善,但全面放松的可能性微乎其微。”


在省城太原,政策求稳的节奏依然没有改变。2018年,太原发布《太原市推动非户籍人口在城市落户实施方?#28014;罰?#22826;原再一次放宽城六区落户条件。这种吸引人才落户、提升城市核心竞争力的举措,却被部分人简单地解读为“限购”变相松绑,因为落户限制一旦放开,将有大批外地人落户太原,享有购房资格,带动房地产市场。?#29575;?#19978;,放宽城市落户限制,并不意味着楼市调控放松。?#35270;?#20154;为了买房或炒房轻易选择迁户,城市发展前景和工作环境是否能为个人及家庭提供更广阔深远的成长空间才是吸引异地人才落户的关键。另外,太原的限购政策对异地和本地家庭的购房条件都做了明确规定:非太原六城区户籍家庭、提供社保及纳税证明可以在太原拥有一套住房;太原六城区户籍家庭,拥有两套以上住房的,不能买房。


太原新一轮限购政策出台,对各楼盘销售业绩的降温作用非常明显,部分楼盘的所谓?#35748;?#19982;价格策略、蓄客期增长不无关系。


B开发商加快推货不涨价


楼价走势就是楼市行情的晴雨表。山西晚报记者在走访时发现,针对今年太原市场以及政策的变化,多数房企都采取随行就市的策略。


某房企营销人士表示,目前,太原的楼市调控政策以“?#21462;?#20026;主,不论是在预售证审批还是网签备案等方面都有指导价格,不?#24066;?#26377;大幅起落的现象发生。所以下半年房企推货都将采取积极稳健的策略。


还有房企表示,虽然大品牌开发商在山西省内各潜力区域的融资拿地节奏没有放缓,但企业的资金情况依然紧张,为保持规模与利润的平衡,房企也会加快推盘节奏与力度,价格会“保持平?#21462;薄?#21517;企大盘精装房每平方米10000元至每平方米12000元是全城楼价平均水平,与2018年此时的成交均价相差无?#28014;?/p>


在土地方面,今年的市场环境下,不少大型品牌房企仍然计划扩充规模,前五个月,在太原的土拍现场,房企仍有较高的拿地热情,也有房企将通过牺牲首期利润的方式进场。


对于部分小型房企,或是本土房企,企业自身发展策略、拿地策略有别,再加上小型房企资金紧张,拿地偏谨慎。


业内人士认为,当前政策调控的核心是“稳地价、稳房价、稳预期”。各地政府之所以稳地价,除了维持财政收入、稳定经济增长的原因外,一二线城市稳地价最主要的目的是避免土地价格过快上涨,从而推动房价上涨,引发中央更加严厉的收紧政策出台。对于热度偏低的三?#21335;?#22478;市来说,稳地价是避免土地价格回落,引发房地产业动荡。


楼市政策调控?#36739;?#26082;不?#24066;?#22823;涨、也不?#24066;?#22823;跌,更要避免由房价起伏带来的社会经济波动、影响宏观经济发展。


C升值风口已过 投资还需谨慎


进入五六月份以来,全国各地楼市“小阳春”的说法再度被提起。不少购房者认为,如果不赶紧入手,今后将会越来越买不起。但山西晚报记者走访时发现,省城楼市并未按往年惯例在春夏旺季出?#32622;?#26174;的量涨价升。包括名盘在内的多数楼盘实际成交价低于报价,销售周期长的大户型、高端住宅尤为明显。


省城资深地产经济学者马培生在公开?#19981;?#26102;多次建议,如果是出于改善型居住的刚需角度,可从生活实际所需出发介入房市,选择?#40092;?#30340;房子。但对于投?#24066;?#20035;至投机型需求而言,中国房地产市场经历了前些年的持续大涨后,价格仍处高位,潜在升值的空间有限。


某股份制银行信贷部经理王先生表示,目前太原商品房贷款利率还处于较低的水平,确实有刚需的购房者,不论是首套房还是二套房,建议可以在此时入手。购房者选择城市核心区域的物业更为保值。


城市?#29992;?#19981;必太担心后续房价上涨过快而导致负担不起,对于一般城市家庭来说,可根据现有市场价格,酌情选择。异地置业的购房者,更要考虑城市活力和人口流动状态,没有产业支撑、人口输出型城市的房?#29992;揮性鮒登?#21147;。


而对于投资类购房者来说则需要更加谨慎。“从今年太原房价走势就可以看出,单纯靠地产来拉动经济活力的时代已经过去。新进入太原的地产品牌,更重要的任务是通过落地地产项目引入可持续发展、带活区域经济的金融、服务、科技、医卫、教育、文化等转型绿色产业。”王先生表示。这类产业型地产不是简简单单卖点儿住宅就可以促成区域经济腾飞,普通置业投资者也无力承担项目未来不确定性带来的风险。


业内人士介绍,公寓因为面积小、总价低,无限购门槛,成为如今省城楼市的热门投资品,但省城的流入型人口少,高端职业经理人、白领数量有限,公寓承租前景因项目而异。置业者投资时,更需多方?#21592;齲?#35745;算投资回报率,谨慎选择。



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