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今年延遲交房的樓盤變多了?專家的一席話,驚出購房者“一身冷汗”

2019-07-06 作者:邳州房產網 來源:下沙的房產生活 點擊 評論

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最近,我至少收到了三個網友的反饋,前兩年買的房子,說好今年會竣工,但都因為不同的原因延遲交房了。


表面上看這個問題并不嚴重,推遲交房是個挺正常的事兒,畢竟又不是爛尾了,只要還一直有條不紊的施工,只要房企的資金鏈沒有斷裂,開發商比誰都愿意早點把房子交到業主手中。


但是,連續接到好幾個朋友的反饋之后,我有點擔心,又有點疑惑,按說剛過了小陽春,前段時間也算是施工的好季節,為什么今年推遲交房的樓盤越來越多了?


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深究起來,早在3年前,樓市已經埋下了“種子”。


有兩份數據大家可以參考。


第一,自2016年4季度至今,預收賬款占房企負債比重已經從29.4%攀升到了34.4%,創出了三年以來的新高。


所謂預收賬款,其實就是回款,因為我們實行的預售制度,表面上,回款是房企的收入,其實,在沒有交房之前,只能稱之為“負債”。


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回款占負債的比例一直走高,只能說明一個問題,房企拿了錢又去拿地了,并沒有把這些錢投入到加快樓盤施工進度的方面。


第二,從2016年至今,房地產的施工與新開工面積出現長時間背離,至今已有三年之久。


一般而言,新開工面積的增速,必然是領先于施工增速,且兩者肯定會保持同步。原因很簡單,先拿地然后再蓋房,施工進展快才能保證回款,從而繼續加大拿地的力度。


但三年多來,我們卻看到施工面積持續保持低位,房企拿了地,卻不敢蓋房子。


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國泰君安固收研究團隊負責人覃漢指出,出現預收款走高和施工面積增速下降,說明了一點:最近幾年,房企一直在經營性加杠桿,后市走弱的壓力很大。


專家說的這一席話,也讓購房者“一身冷汗”。


房地產擴張的核心應該是人們的居住需求,而不是靠資金和杠桿推動,但正如專家所說,假如經營性杠桿一直提升,說明很多人買的房子很難有保障,延遲交房還算是輕的,有的中小開發商甚至直接違約或者跑路,也不算稀奇,換做是誰,想必都會感到焦慮不安。


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此外,根據我的了解,今年出現延遲交房的地區,大部分發生在三四線城市,或者是一二線的遠郊。


為什么會發生在這些地方呢?


第一,過去三年,房企下沉速度太快。


以前的房企江湖涇渭分明,萬科、保利都固守在一二線城市,隨著恒大、碧桂園在三四線樓市的爆發,稍微有點規模的房企都把下面的地市和縣城,當成了業績增長的主戰場。


從拿地到施工的時間越來越短,在不斷“圈地”的過程中,逐漸醞釀成如今的局面。


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第二,一二線中心城區擴張太快,人口流入不足。


最近幾年,所謂的“新一線城市”很火,軌道交通、搶人落戶、城區擴張、產業升級,吸引了絕大部分人的目光,但潛在的問題也很明顯。


以我所在的二線省會為例,高新區、開發區、撤縣設區,從三環一直擴到五環,雖然2012-2015年的人口增速位居全國前列,但近幾年因為城中村拆遷,常住人口增速早已不及往年,與此同時,樓盤卻如同雨后春筍般冒出來,光是這幾年產生的地王都數不過來。


任何商品的價格波動,本質上都是由供需結構決定的,城區不斷擴大,人口流入卻遠不及以往,房企仍然沉醉在千億乃至萬億銷售額的“夢里”,交房出現延遲,也就在情理之中了。



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